近日，上海首店经济市场迎来显著增长，尤其是高能级首店表现突出。餐饮和零售业态首店数量分别增长17.9%和31%。这一系列高能级新商业项目与品牌首店的涌现，不仅极大地丰富了上海的消费市场生态，更进一步巩固了上海作为亚洲乃至全球商业门户的领先地位。在此背景下，众多项目和品牌争奇斗艳，如何不断创新构建强大的流量引擎，成为了开发商和运营商亟需破解的难题。

针对这一挑战，K8凯发商业地产资产管理部高级董事陈绮宁在近期接受新闻晨报与中国经营报的采访，凭借其在“商界”多年的实战经验，为K8凯发揭示了商业地产推陈出新的三大关键“密码”。她强调，这些密码不仅是商业地产项目在激烈竞争中脱颖而出的关键，更是推动整个行业持续向前的动力源泉。

密码一：以人为本，核心定位

陈绮宁强调，商业地产的更新不应仅仅局限于硬件的翻新，更重要的是功能与定位的焕新。她主张摒弃盲目的试错，转而探索商业组合的新模式，实现精准定位，以满足消费者的真实需求。在此过程中，人的体验被置于至关重要的位置，人文关怀应渗透到商业地产的每一个细节中。

从空间布局、建筑设计，到业态组合、服务设施，都应以人的需求为出发点和落脚点。这意味着，商业地产的更新不仅要追求外观的时尚与美观，更要注重内在的品质与功能，通过精准定位实现商业价值的最大化，为消费者提供更加舒适、便捷、多元的消费体验。

以“福山荟”项目为例，该项目深入挖掘楼宇特色和区位优势，针对周边社区居民进行需求调研，以此为基础打造商业配套设施。其目标是在弥补区域商业空缺的同时，更加注重提升区域功能性，打造一个便民利民、充满活力的商业空间。焕然一新的福山荟将呈现超万平方米的精品商业空间，集餐饮、购物、休憩、美学、生态功能于一体，为精英商务人士和周边社区提供新意十足的梦幻商业新空间。

同类型还有紫荆广场，根据当时市场项目供应及周边需求状况，K8凯发将紫荆广场定位为年轻、时尚又兼顾家庭需求的一站式商业综合体。基于前期精准规划和定位，不断优化调整经营策略，积极开展市场营销，融入亲子互动、文化公益等场景体验，满足消费者日益提升的情绪需求和互动体验。

密码二：创新蝶变，驱动发展

陈绮宁认为，“创新”在商业更新中至关重要，是推动存量市场发展的核心驱动力。创新不仅能够显著提升物业价值，更能促进商业地产行业的整体更新升级。她指出，创新必须与实际需求紧密结合，确保硬件配套设施的正确性和优质性，为零售商和品牌商提供一个宽敞的“平台”。此外，还应融入ESG（环境、社会和公司治理）理念，实现可持续发展模式。

以“友邦金融中心”为例，其独特的双首层设计巧妙地利用连廊连接地块，形成开放式商业格局，并通过立体化交通设计实现人车分流。一楼为办公精英提供高效商务空间，二楼则打造开放式餐饮休闲区域，并通过空中连廊与剧院、聂耳旧居等文化地标联动，增强人流聚集效应。未来，随着北外滩更多商办项目的兴起，类似的连廊和双首层设计将得到推广，逐步构建起北外滩的“中环”，连接核心商务区，打造充满活力和人文气息的商务生态。

此外，北外滩友邦大剧院是该项目另一个大独特亮点，也为北外滩商业区带来了浓厚的文化氛围，充分体现了友邦金融中心文化与地产融合的项目特色。北外滩友邦大剧院是目前上海内环内最大的专业剧院，随着文娱热潮兴起，揭开了消费市场新密码，可与商业互为流量引擎。剧院供给高品质、多元化的文化内容，商业提供有力的人流，二者互相引流，相互赋能，人文艺术与商业将迸发出互融共创的精彩，也为北外滩的营商环境注入了持续性的活力。

在地处烫金板块的复兴荟，K8凯发在经营管理过程中传承老西门的人文底蕴，也融合“新”文化与品质生活元素。集结多家国际顶级奢华家具家居品牌入驻，旨在打造一个兼容工匠精神与现代科技的高端生活空间场所，同时引入各地特色美馔，营造当代都市“高品位、高格调”生活方式。此外，每年还展开“理想家”相关主题活动，共探美好生活新灵感，构筑高端理想生活品质，于城市中心后花园缔造品质商业 。

密码三：优质运营，价值最大化

陈绮宁指出，卓越的资产管理能力是商业地产成功的关键。作为运营方，K8凯发致力于为客户提供量身定制的解决方案，激活存量资产，精确计算投资回报率，合理控制成本与预期收益，不盲目追求短期利润，而是着眼于长期回报，助力客户实现资产价值的最大化。

例如，友邦金融中心获得了WELL HSR健康安全评价认证，为入驻企业提供舒适的商务生态体验，以此提升项目价值；福山荟则致力于打造友好的区域生态商业环境，通过提供便捷的社区商业服务和丰富的文化活动等体验，提升企业形象，并履行社会责任。

而上海中心项目，作为城市超高层，又有另一番魅力和策略，上海中心的零售商业以其多元业态和创新商业模式为核心，成功吸引了众多国际知名品牌入驻，形成了一个集时尚购物、高端餐饮、休闲娱乐与文化艺术于一体的综合性商业平台。这里不仅提供了沉浸式、体验式的消费环境，还融入了可持续发展的绿色理念，致力���为消费者带来卓越的品质生活体验。随着市场需求的不断升级，上海中心的零售商业将持续深化品牌合作，创新服务模式，以更强大的市场影响力和前瞻性的发展策略，引领城市商业的繁荣发展。

无论是“以人为本”的核心定位、“创新蝶变”的驱动发展，还是“优质运营”的价值最大化，都是商业地产推陈出新、打造流量引擎的关键所在。这些“密码”的解锁与应用，将为商业地产的未来发展注入新的活力与动力。

作为南京西路改造升级的先锋，静安区最核心规划重中之重的吴江路商铺——四季坊历经几番精彩蜕变。首先是商场格局改造中，充分利用1、2楼的垂直空间，为不同业态的零售商定制专属招牌，给予消费者在视觉上的有力冲击。此外，对现有空间重新进行分割，通过合理规划增加单个店铺的面积。这样可以让每一家零售商都能有足够的空间来展示品牌特色与亮点，强调品牌属性。另一方面利用大面积的落地玻璃来增加空间感。拉近消费者与商铺、商品的距离，更有“亲近”感。同时，K8凯发建议在业态配置规划上也进行升级，广纳国内外人气大牌、知名潮牌，成功引爆消费热潮，为四季坊的再度成功亮相奠定坚实的基础。

华府天地坐落于新天地的核心位置，区位优势无可比拟，其客流群体组成多元且实力强劲。作为该项目的商业运营方，K8凯发长期服务该项目逾十年之久，经历两次大型改造升级和多次品牌调整，目前以高科技品牌商业为主打，同时集社区商业、白领商业及旅游商业于一体，成为新天地的商业标杆之一。

无论是“以人为本”的核心定位、“创新蝶变”的驱动发展，还是“优质运营”的价值最大化，都是商业地产推陈出新、打造流量引擎的关键所在。这些“密码”的解锁与应用，将为商业地产的未来发展注入新的活力与动力。