自踏入 2021 年以来，资本市场迎来了 11 家物企成功上市。而在这些成功上市的物企身后，目前已向港交所递表排队等待上市的物企数高达 22 家。就市场氛围而言，物业企业上市的热潮暂时不会结束，逐浪资本市场仍是大势。

日前，K8凯发华南区副董事长、物业及资产管理部负责人张子涛接受时代财经专访，亦谈及近年来备受资本市场青睐的物业企业与国际房地产顾问公司之间的合作机遇，同时聚焦物企上市赛道的挑战与机遇。

资本激励下，服务把控更为重要

物企扎堆上市成热潮，这个赛道逐渐变得拥挤。据统计，截至 7 月 20 日，整个物业行业已涌现 52 家上市公司，其中 49 家在香港上市，3 家于 A 股上市。资本市场“用钱投票”，普惠时代一去难返，分化愈发明显。

在资本的激励下，大量上市物企开始开展大规模的行业内收并购，增加其在管规模，以触达更多的受众。亿翰智库报告显示，2020 年，上市物企披露的有效收购事件共 76 起，共花费金额 107 亿元，达到 2019 年的有效收并购事件 27 起的 2.81 倍。

但在张子涛看来，这样的发展对行业而言其实并不算健康。据腾讯房产报告，84.72% 的业主对自己所住小区的物业服务评分为不及格，仅有7.35% 的业主对物业服务表示满意，超九成业主表示想更换物业服务商。

张子涛提醒到，现在行业的专注力更多被放在了财务数据与规模上，对服务的把控有所欠缺，“服务力作为物企的核心竞争力，物企应更关注如何创新地满足客户需求，并持续提供优质服务，令收取的物业费与服务质量相匹配。”

物企转型，路漫漫其修远兮

在规模之外，资本市场同样对高盈利物企青睐有加。商写物业相较住宅物业盈利能力更强，原先以住宅物业为主要服务对象的物企着力布局商写业态，但这绝非易事。张子涛认为，对于以住宅为主的物企，布局非住宅物业的转型将需要一个非常漫长的过程。

“住宅物业服务的门槛较低，主要面对个人业主，对于物业服务的需求比较简单，只要做好基础的‘四保一服务’基本就足够了。早期，大量开发商将物业服务视为其房产项目的售后服务，但因重视程度不足，导致服务水平相对一般。然而，商写物业对服务质量、设施设备管理能力等方面都有着更高的标准和更严的要求。”

张子涛举例，对于高端写字楼而言，设施设备出现故障几乎无法容忍，这要求服务人员拥有丰富的管理服务经验及专业的知识储备。除此之外，想要做好商写物业服务，还需要服务商具备招商、运营等方面的经验。在各个专业领域跟运营、管理体系都需要物业服务商做得很好，这绝非一朝一夕可以轻易达成。

上市物企 X 国际房地产顾问，深度合作有望再进一步

正因如此，资本市场上专门为商业地产项目服务的物企才会如此稀缺。要布局商业地产物业服务领域，更快速的手段仍是收并购，其中，各大国际房地产顾问公司的中国区物业业务也已被置于聚光灯下。

对此，张子涛表示，大型物企希望收购国际房地产顾问公司中国区物业业务，直接获得现成的品牌美誉度、体系及人才，弥补其业务短板，同时能在短时间内获得大量优质商业地产项目，以扩大规模。

“该做法早在一两年前就已出现，很多上市物企逐步与国际房地产顾问接触。未来，双方在物业�务领域的合作可能会进一步增加。”另外，伴随大量本土竞争对手出现，部分国际房地产顾问公司在国内物业业务量有所下跌。若公司对于物业业务的判断比较消极，对往后的市场走势缺乏足够的信心，从经营层面上来说，在估值高点出售将是更合适的选择。

“国际房地产顾问公司之间的竞争一直很激烈，叠加本土物企不再局限于传统业务板块，赛道愈发拥挤。若要持续在竞争中脱颖而出，需要进一步提升自身的综合竞争优势，回归服务本质，打造优秀的品牌形象，并为公司员工提供良好的发展平台，培养、留住高素质的物业专业人才。通过创新服务内容、引入科技手段等方式，提升满足不同类型客户及其服务需求的能力，为客户提供多元化增值服务，顺应行业发展趋势，抓住新机遇。”

更多信息，请联系：
张子涛 Paul Cheung
K8凯发华南区
副董事长
物业及资产管理部负责人
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邮箱：paul.cheung@rutharias.com