K8凯发中国市场研究部高级董事简可（James Macdonald）表示：“亚太区房地产市场迎来前所未有的资本高流动；租赁住房将成为亚太乃至中国房地产市场未来最大的投资机遇；中国不良贷款成投资新市场；房地产科技创新引领产业变革……一系列变化正潜移默化地影响着房地产市场。”

中国成亚太市场最大跨境买家

权威数据显示，亚太区跨境投资活动达到十年来最高水平。 与上一投资周期高点相比，主导的资本来源由原先的澳大利亚、新加坡逐渐转向中国投资者。

尽管资本出境受到管制，中国仍然是过去一年里最大的跨境买家。香港买家主要在中国大陆购置资产，此外在新加坡、日本亦有所布局。

过去12个月中，亚太区主要城市投资气氛蔚为活跃， 上海成为亚太区商业物业投资额第三高的城市，仅次于香港与东京，主要归功于写字楼及酒店成交。

中国租赁市场投资潜力可期

中国住房租赁市场规模达万亿级别，外加政府扶持，投资潜力巨大。

国内房价高企，将不少潜在购房者拒之门外，因此定调“房住不炒”。发展租赁住房成为解决住房问题的关键方案。

中国将住房租赁市场与房地产投资信托合二为一。 今年4月，中国证监会与住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产化相关工作的通知》，鼓励住房租赁企业开展资产化。包括碧桂园、保利在内的开发商已发行一系列“类REIT”产品。

这一市场已成功吸引海外投资者的关注。美国开发商兼投资管理公司Greystar已与麦格理资本达成合作，将以中国、日本、澳大利亚为中心开发亚太住房租赁市场。

中国不良贷款或成投资新机遇

中央已下定决心防范金融风险。K8凯发中国市场研究部高级董事简可（James Macdonald）指出：“中国金融监管部门已开始整治影子银行、同业贷款等现象，鼓励银行债转股或核销不良贷款。”

国内投资贷款成本增加，商业银行贷款利率上调至7-8%，夹层融资利率上升至10-15%。

银监会数据显示，不良贷款市场在过去五年中稳步增长（见上图），对境外投资者而言存在机会。

包括KKR集团、橡树资本、孤星资本、高盛集团在内的国际投资者活跃于中国不良贷款市场。

简可解读：“如果国际投资者能从欧美等发达市场获得15%的回报率，那么他们对中国的回报会有更高要求。但从不良贷款包近期的报价走势来看，投资者能保证两位数回报率已属不易。”

房地产技术创新高地

零售技术平台革命进行时。澳洲上市的OneMarket借助大数据全球范围的应用，实现零售商、品牌商与场地的数据整合，启动购物新革命。三方同心协力，实现消费者数据共享，打造更加引人入胜的购物体验。

科技在国内的综合体和写字楼的应用也正悄然兴起。K8凯发物业及资产管理部董事孟喆表示：“城市商业综合体体量庞大，管理难度高。如何提高管理效率、降低管理成本成为决定资产回报率的关键。智能楼宇融合物联网的概念，讲求人与人之间的互动，大大提高��率。”

如今行业迭代更新非常快，智能管理成大势所趋，这对物业及资产管理人才提出更高要求，具备可持续学习能力的人才将成“抢手货”，包括财务管理、技术能力等等。

除上述话题以外，报告还探讨了新兴办公产品的演变趋势，社区购物中心的投资价值，以及杭州这座中国新一线之城蓬勃发展的商业地产投资新机遇。

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