上海写字楼租赁市场遭遇拐点

2014年将会有10个新甲级写字楼项目入市，总计增加约67万平方米供应量。其中，浦西的项目占7个，不过由于平均规模较小，总面积只有32万平方米， 占新增供应的48%。浦东的3个项目规模较大，平均建筑面积为11.5万平方米，总计达35万平方米。

K8凯发中国市场研究部主管简可先生表示：“随着需求放缓，供给增加，业主为稳定空置率而降低租金要求的迹象显现，上海写字楼市场在2014年第四季度迎来了拐点。这一趋势在2014年将继续加强，并有可能持续到2015年。经济增长预测尽管没有2008年时悲观，却已经在第三季度经济指标小幅颠簸后开始下挫。”平均来说，大多数研究机构预测2014年经济增长会放慢至7.5%，其中法国兴业银行给出了仅6.9%的保守估计，而德意志银行则提出了最为乐观的预测，增幅达8.6%。虽然GDP增长率对于很多公司而言已经不是一项重要指标，但它仍能预示未来一些产业，尤其是制造业发展速度的下降。伴随缓慢的经济增长而来的是对写字楼需求的减弱，尤其与2010和2011年的入驻率相比时。

与此同时，2014年核心商圈新增供应将接近70万平方米，而2015年甚至达到130万平方米。简可先生认为：“这些因素叠加在一起将会导致空置率从2014到2015年大幅上升。业主为此将做出更大让步以稳定入住率和租金收入。目前的预测表明空置率将在2014年接近10%，租金则会下跌5%左右。”

不定因素有望调整上海写字楼供需关系

尽管就目前掌握的信息而言K8凯发得出了以上预测，一些其他因素仍有可能影响未来的需求与供给，进而改变空置率和租金。譬如，开发商经常会因为资金问题、施工进度拖延以及审批延时而推迟完工时间，这将会直接影响市场供给并使空置率保持在一个相对可控的范围内。简可先生认为：“就需求方面而言，政府管制的严格或宽松可以达到抑制或刺激经济的作用，而从目前中央政府的态度来看，后者的可能性更大。三中全会中政府提出市场在经济活动中起决定性作用，而上海自贸区已经吸引了包括金融机构在内的许多行业的投资兴趣。另外，改革开放的政策落实也在稳步前进中。”

内需拉动上海写字楼租赁市场有望再抬头

来自国内的需求也可能蕴藏着巨大潜力，不管是在租赁，散售还是整栋收购方面。据简可先生介绍：“在北京及其他一些城市，内资尤其是国有企业在写字楼入驻企业中占较大比例，但在上海这些企业只占一小部分。”随着中国公司继续拓展海外市场，很多企业考虑到上海作为中国经济对外交流的窗口，可能会在上海设立分公司。因此，中国企业在这几个季度以来积极的海外扩张和在上海的战略布局对于上海写字楼市场将是一大利好因素。

上海自贸区迈出改革第一步

尽管在宣布上海自贸区成立后，实质性措施迟迟未出台让部分投资者感到失望，但近期有迹象表明在一些关键领域改革的步伐已开始前进，而这些政策也会刺激经济增长和对写字楼的需求。

在2013年末，中国人民银行发布了《关于金融支持中国（上海）自由贸易试验区建设的意见》，其明确了试验区内的居民可通过设立本外币自由贸易账户实现分账核算管理，并允许本外币资金在条件成熟时自由兑换。此外，在自贸区内的公司还可以进行跨境融资。

在2014年初，长达13年的游戏设备产销禁令被解除，在地方主管部门对多媒体设备进行审查的前提下，游戏机在自贸区的生产和在中国地区的销售将被许可。