中国的商业地产正处于上升的阶段，市场趋于透明、成熟和稳定，同时隐藏着潜在的机遇和风险，只有准确把握市场趋势和契机，才能避免泡沫化和同质化的趋势，铸就商业地产的成功未来。

商业地产不断上升 ，前景堪好

外资房地产开发企业抢购一线城市商业土地

• 今年4月，SOHO中国联合体以总价31.9亿元获上海古北商办地块，溢价率48%，楼板价为3.1万/平米
• 上海的“东八块”地块，美国汉斯以37.06亿总价，楼板均价2.7万/平米竞得
• 三井不动产携手浦东金桥在金桥开发区开设LALA-PORT项目
• 三季度，新鸿基地产以217.7亿全国总价地王获取徐家汇中心项目，溢价率25%

从以上几个外资企业对上海商业地块获取的区域楼板价格、溢价率、竞标企业背景来看，目前外资开发企业对于中国，尤其一线城市的商业地产的发展持乐观激进态度。

外资基金、投资机构收购大型商业项目
2013年上海商业物业大宗交易共计18宗，总成交额264亿人民币,其中外资投资机构成交比例占86%，投资以优质低端的甲级办公为主，其次为核 心区成熟运营购物中心，与2012年对比，2013年外资机构大宗成交比例上涨72%，可见外资已重拾对中国商业地产投资市场的信心。

• 新加坡吉宝从摩根斯坦利手中购得浦东金桥国际广场项目80%股权
• Macquarie从基汇手中购得南京东路353广场
• 基汇收购Ascendas浦汇大厦
• 香港新世界购得天山路泓鑫购物中心
• 美国凯雷收购中区广场

以上一系列外资投资机构在上海的大宗收购业绩可见其对于中国一线城市商业地产稳定发展的信心度。通常投资机构的投资结算周期以5年为一个周期，从目前收购趋势来看，可见外资资金在短期内（5年）看好一线城市商业发展。

商业项目开发呈井喷之势，机遇与风险并存的时代
城市综合体的开发其实是城市化发展的必然产物，城市组团的发展需要功能较完善的城市综合体作为支撑，为整个城市区域型发展提升的同时，也为区域内工 作和居住群体提供了更多可以选择的空间。尤其是像万达这种国内城市综合体开发企业，以订单式开发作为复制模板，快速抢占大中城市的核心地段，其多元化公 寓、住宅产品的热销，说明当前快速发展的2、3线城市核心区域，以及1线城市偏远城郊结合区域对城市综合体的需要，城市综合体的发展空间还很大。 

同时 ，新城镇建设是城市化进程的表现，一定程度上推动城市经济发展，而新城镇建设的表现形式则是以大量的商业项目开发为主，但是在众多二线以下城市出现了盲目 的模仿和复制。K8凯发项目及开发顾问部主管谭文红女士表示：“从商业地产投资额与零售额数值来看，过去5年二三线城市的商业地产投资速度远远超过 零售额的增长速度，商业地产开发过度，需求没有跟上，风险激增。”大量新城在建设初期并未考虑到是否有足够的需求同期导入，主要未居住人口的导入，因此出 现大量空置的商铺、写字楼。

此外，在近几年全国对于住宅市场打压政策的实行期间，大量开发商被迫转型商业地产开发，其中也不乏大量通过小户型商业产品的散售实现其快速现金流收 入，“而这种快进快出的商业地产开发模式，不仅使得大量打着城市综合体的项目成为了一个又一个销售后缺乏有效运营管理的烂尾项目，还使得城市在快速建设发 展过程中出现了大量同质化定位的商业物业出现，这一趋势已凸显，”谭文红认为。因此一线城市相关政府部门已开始对于综合体开发在土地出让初期即已设定了大 量的限制性条件，以保证项目开发后的品质。

如何突出重围，造就商业典范？

核心区域价值无限， 商业开发的重中之重
从各大资金投资的方向来看，目前收购以中心城区中老期改造后优质物业（如浦汇大厦、353广场）为主，“收购的重点在于依然以地段作为首要衡量标 准，且关注被收购物业的稳定现金流收入”谭文红表示：“而土地投资方面，则以新型发展区域或成熟核心区外围区域为主，如古北、北静安、徐汇滨江、世博等， 因而建议企业在未来的拓展方向上应以抢占一线城市的新兴区域优质商业地块为主。而对于非一线城市来讲，应依然遵循地段至上的原则，抢占2、3线城市的核心 区域地块。” 

精准、个性化市场定位，铸造优质商业项目
开发企业在获地之初，应充分考虑这个区域是否有比较好的发展空间，主要考量区域的人口基数、需求特征、区域交通规划、土地规划、政府对区域土地的推介进程等多方面因素，综合评定区域发展空间潜力，并预测区域发展速度。

谭文红补充道：“在未来开发布局的考量上，应从城市整体发展导向作为主要布局点，如果是三、四线城市的开发，切忌不要好高骛远，一定要符合三、四线 城市的消费模式或者购物理念，这样未来的经营前景会比较好。同时，新的物业建起来以后，需要一定的培育期，聘请比较专业的物业公司将更准���的把握整个项目 的定位、业态、品牌引进，可以有效降低风险。”如江苏南通，城市核心区老化、拥挤，无法满足周边城市农转非的大量需求，城市规划整体南向发展，建造另一个 城市核心CBD，经过8年的建设，目前中南世纪城已成为南通CBD的代名词，区域更导入了国际商业运营商加拿大亿万豪的合作，将区域性购物中心引入南通 市，成为南通市第一个真正意义上的购物中心，也从而引领了城市消费的新型消费模式。同时，在土地获取方面尽量以轨道交通短期规划的沿线作为主要落脚点。

住宅地产的兴衰成就商业地产的未来
住宅与商业地产之间应是平衡、互补、促进的关系，近年来政府对住宅的政策性调控导致大量的投资转向商业项目，致使开发企业的发展风向标也转为商业地 产的开发。但伴随大量的商业地产泡沫的出现，越来越多的投资客也对于商业项目的投资持有谨慎态度。同时，2013年下半年以来，住宅出现了量价齐升的表 现， 从这一趋势来看，对于商业地产的需求和开发会有一定的积极影响。谭文红认为：“住宅成交量主要放量在新城区域，或轨道沿线区域，这些区域的未来升值空间较 大，住宅购买人群以刚需为主，对于生活、交通便捷度要求较高，因此对于商业项目，区域型购物中心产品的需求会较高。”如嘉定南翔的家乐福、中冶祥腾城市广 场，目前入住连锁型商家较多，以餐饮、儿童业态居多，如星巴克、麦当劳、丸来玩趣、金宝贝等。未来商业地产的开发尤其不能脱离住宅地产开发，以人为本是开 发的根本，商业的目前人群实际与地产开发不能脱离，在商业与地产的结合上应抓住消费客群的定位即可实现两者的有效结合。

未来商业开发的模式，与金融资本的有效结合
商业开发离不开金融资本，近年来越来越多的私募股权投资（PE）和风险投资（VC）介入商业地产开发，可见风投对于地产行业稳定发展的看好。谭文红 表示：“商业地产开发与住宅不同，涉及到大量的持有型物业，因此会产生大量的未来持有期间的资金运作需求，而商业地产在成熟之前均涉及大量资金的支持，仅 靠项目本身的销售资金回笼支撑长期持有项目的经营有一定的风险，而且越来越多的开发企业逐渐实现市场化操作，更多的企业会使用资金杠杆，同时使得企业自有 资金能够发挥更大的投资效益。因此商业地产开发脱离不了金融资本的利用。”

未来在商业与金融的融合方面，应充分发挥各类专业企业、机构的特长，开发企业擅长全程开发的各环节整合工作，这其中包含土地考察获取、前期证照办 理、项目定位、设计、招商销售及后期运营管理等一系列专业操作，而金融资本则擅长如何利用资金实现其时间价值，而不擅长实际项目操盘，因此两者的结合是互 补效用，以及利用与被利用关系。从另外一个层面理解，商业地产本身说到底就是一种金融产品，是资本市场上的一种投资产品，未来把商业地产项目开发跟资本市 场运作结合在一起，以项目作为股权方式对外出售，项目开发结束后结算双方利益，即满足开发资金需求，有满足市场上空置资本的投资收益需求，未来以优质商业 项目在市场上市将会快速成为商业金融结合的主要模式。