北京甲级写字楼市场

- 2013年第三季度，一个新项目——位于燕莎区域的润世中心正式交付使用，为市场新增4.9万平方米写字楼供给。由此，北京甲级写字楼可租赁存量增至约920万平方米。
- 全市净吸纳量连续第二个季度录得负值，共计1.8万平方米可租赁面积退回市场，令前三季度全市净吸纳量累计仅为4,000平方米，系过去十余年最低值。这主要由于企业迫于租金压力搬迁至乙级写字楼或缩减现有办公面积所致。
- 由于新入市项目相对较低的出租率，加之季内约三分之一甲级写字楼出现出租率下滑，全市整体空置率环比上涨0.7个百分点，至3.5%，同比攀升0.6个百分点。尽管如此，北京甲级写字楼空置率仍系中国大陆城市最低水平。
- 甲级写字楼净有效租金环比下降0.8%，至每平方米每月人民币314.2元，同比下跌0.1%。这主要由于业主继续提供租金优惠以对抗放缓的需求所致。
- 由于业主针对优质续租租户提供较之市场租金高达10%-30%的租金折扣，季内企业续租比例有所上升。

市场预测

- 2013年第四季度，北京甲级写字楼市场新增供给将继续较为有限，预计仅有三个项目正式交付使用，为市场新增10.8万平方米可租赁供给。
- 有鉴于此，尽管新租及扩租需求疲软，但有限的新增供给将支撑全市整体空置率至2013年底稳定在3%-4%左右。但鉴于业主将继续提供租金优惠以挽留租户，全市整体租金将同比下跌2%-3%左右。

北京零售市场

- 2013年前八个月，社会消费品零售总额同比增速放缓至8.7%。
- 第三季度两个中高端商业项目——中国首家老佛爷百货及北京华联集团运营的社区型商业华联天鸿购物中心开业,共计带来12.8万平方米供给量,使得北京中高端商业总存量达到910万平方米。
- 本季度全市中高端购物中心平均空置率降低0.1个百分点，达到8.4%。
- 中高端购物中心首层平均固定租金环比上涨0.7%，达到每平方米每月人民币897.4元。

市场预测

- 六个新项目预计将于2013年第四季度陆续进入零售市场，为市场增加53.7万平方米的新供给量。
- 因供给量较多，全市购物中心平均空置率将略有提高。
- 现有品牌扩张谨慎，更倾向于选择租户配比合理且管理成熟的项目进入，但新进品牌为短期内快速获取市场份额仍将积极扩张。
- 因需求放缓，租户有限，非核心区域项目及运营欠佳项目的业主将面临加剧的竞争压力，短期内租金将有下行压力。

北京住宅租赁市场

- 2013年第三季度无新项目进入租赁市场。
- 鉴于新学年开始令需求有所增长，高端住宅各细分市场整体入住率均有所提高。
- 服务式公寓、甲级公寓和高端别墅的入住率环比分别提高1.9、0.6和0.8个百分点，达到84.6%、91.1%和92.2%。
- 本季度服务式公寓和甲级公寓租金环比分别上涨0.2%和1.2%，达到每平方米每月人民币202.2元和144.8元。而高端别墅的租金环比下调1.4%，至每平方米每月人民币126.3元。

市场预测

- 因逸兰（禧瑞都）服务式公寓将进入散售市场，使得2013年无新服务式公寓项目进入租赁市场。
- 伴随宏观经济启稳并显示出改善的迹象，第四季度跨国公司外派人员对高端住宅的租赁需求有望保持稳定。
- 第四季度无新项目进入租赁市场，高端住宅租赁各细分市场入住率和租金均将保持稳定。

北京住宅销售市场

一手住宅整体市场

- 第三季度供给量约240万平方米，环比增加32%，但同比减少29%。
- 本季度成交量环比增加15%至310万平方米。
- 2013年7到8月新建住宅价格指数持续提高2.2%，前8个月累计提高13.0%。

一手住宅高端市场

- 第三季度没有新的甲级公寓项目进入销售市场；共644套甲级公寓成交，环比下降12.0%；整体平均售价环比增长9.0%，于第三季度末达到每平方米人民币60,288元。
- 第三季度共216套高端别墅项目入市，环比增加41.2%；成交量环比增加21.3%，达到211套； 售价环比降低3.7%，达到每平方米人民币46,394元。

市场预测

- 预计2个高端住宅新项目及3个现有项目的新一期将于第四季度进入预售市场
- 若新项目均能如期进入市场，成交量将随之提高。
- 第四季度高端住宅售价有望保持稳定。

北京销售与投资市场

- 2013年第三季度，北京甲级写字楼资本值大体稳定在每平方米人民币62,400元，同比增长2.1%。这主要由于本地市场有限的优质可售项目及来自内外资投资者的稳定需求所致。
- 由于季内甲级写字楼租金环比下跌0.8%，甲级写字楼毛收益率环比萎缩0.02个百分点，至6.04%，同比下跌0.09个百分点。
- 第三季度，北京整售投资市场延续上季度的活跃态势，共计六宗重大交易成交，总成交金额达到人民币90亿元。由此，前三季度北京整售投资成交额合计达到人民币220亿元。
- 写字楼继续成为本地整售投资市场最受投资者青睐的物业类型，本季度其成交额占总成交额的74%。与此同时，内资买家继续引导市场需求，就成交额而言季内65%的成交物业系内资买家收购。
- 第三季度，北京土地市场成交出现反弹，共计45宗地块成交���总成交金额为人民币490亿元，系上季度成交额的2.7倍。这主要由于季内多幅优质住宅用地进入市场并以较高溢价率成交所致。至此，前三季度土地成交额达到2012年全年成交总额的近两倍。

市场预测

- 尽管租金仍将进一步下降，但本地市场有限的可售项目，加之内外资投资者的稳健需求，将支撑甲级写字楼资本值大致维稳。由此，北京甲级写字楼毛收益率将继续小幅下跌。
- 尽管近两个季度整售投资市场成交活跃，但鉴于目前北京可售项目存量有限，预计第四季度整售投资市场将相对保持平静。