深圳甲级写字楼市场

- 第一季度深圳甲级写字楼市场有一栋写字楼入伙，为位于福田区的荣超大厦，计3.4万平方米新增供应

- 第一季度为传统市场淡季，全市甲级写字楼市场净吸纳量约为2.2万平方米

- 本季度全市平均空置率环比上升0.3个百分点至11.1%

- 本季度租金继续回升但幅度有所缩小，第一季度全市甲级写字楼租金环比回升0.5%至人民币190.3元每平方米每月，同比上涨0.9%

- 甲级写字楼平均售价在这个季度终于止跌回升，且增长幅度高于租金涨幅，本季度上升1.7%至人民币46,750元每平方米

- 在租金和售价持续反向波动的情况下，第一季度全市回报率环比下降7个基点，至约4.99%

展望

- 预计第二季度共有4栋甲级写字楼入伙，共计新增供应面积约39.7万平方米，全市甲级写字楼的存量将被推高15%

- 虽然宏观经济将在第二季度继续增长，但在新增供应的压力较大情况下，预计第二季度全市空置率仍将小幅升高，而全市平均租金保持平稳或微幅下跌。

深圳高端零售市场

- 2013年1-2月，社会消费品零售总额增速回落，社会消费品零售总额697.90亿元，同比增长7.9%。同期深圳市居民消费价格指数稳定在2.8%

- 一处新的购物中心—海雅缤纷城于第一季度入伙，新增零售面积为18万平方米

- 第一季度全市优质零售中心商铺首层租金均价环比回升0.6个百分点，约每平方米每月人民币1080.4元，同比增长幅度为0.7%

展望

- 预计第二季度将有两处优质零售物业入伙，即欢乐海岸购物中心以及皇庭广场。共计新增供应15.9万平方米，预计全市优质零售物业存量将被推高8.5%

深圳高端住宅租赁市场

- 本季度服务式公寓租金环比上升0.4个百分点至人民币每平方米每月207.9元，全市入住率下降0.1个百分点至84.7%

- 别墅租赁市场租金环比下跌0.6个百分点至人民币每平方米每月162.9元，入住率则上升0.9个百分点至91.3%

- 高端私人住宅租赁市场租金环比上升1.5个百分点至人民币每平方米每月102.1元，入住率则下降0.2个百分点至87.3%

展望

- 深圳盛捷君临天下服务公寓有可能第二季度入市，共有128间客房将随之入市。

- 由于受经济回暖支撑的较大需求，再加上有限的供应。预计第二季度高档住宅租赁市场的空置率将保持平稳，租金有望微幅上涨。

深圳普通住宅销售市场

- 本季度新房成交均价环比上升4.9%至每平方米人民币19,806元，同期交易量环比下调8.8%至共计约107万平方米

- 三月份“国五条”细则的出台刺激了二手市场的交易，第一季度二手房交易量环比激增68.8%到247万平方米，同比上涨357.5%。此次“国五条”细则要求地方政府设定2013年房价控制目标和土地供应目标、对二手房交易的增值部分实行20%所得税收、加强房屋限购措施和调整房贷限制

- 三月底出台的深圳市“国五条”细则比预期更加宽松，只是具体规定确保2013年全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度，并保证2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量，确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于年度住房建设用地供应总量的70%

- 但对于20%所得税的征收并未提出具体的执行方法，仅仅强调严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。在调整房屋限购和房屋贷款方面，只提到人民银行深圳市中心支行可根据我市年度新建商品住房价格控制目标和政策要求在必要时候调整第二套住房贷款的首付比例和利率，并要继续严格执行国家、省、市商品住房限购措施

展望

- 2013年第二季度深圳普通住宅市场将继续受相关政策的影响。

- “国五条”政策将使越来越多的投资者转向观望态度，短期内二手市场的交易将进入一个冷静期，住宅市场售价将不会出现大幅上涨。

- 尽管“国五条”主要是为了抑制房价而出台，但长期来看，在货币超发和政府过度依赖土地财政的基础上，房价没有下跌的基础。