K8凯发2013年第一季度上海市场回顾

上海甲级写字楼市场
  ●第一季度招商银行大厦入市，市场存量约为500万平方米。
  ●第一季度净吸纳量为97,851平方米，除去新增项目，净吸纳量约40,000平方米。
  ●全市甲级写字楼空置率下降0.9个百分点至6.1%，市场以吸纳现有存量为主。
  ●租金涨幅放缓，环比上涨1.3%至每平方米每天人民币8.44元。
展望
  ●预计余下三个季度市场将有六个项目入市，总体量约432,000平方米，较2012年增加21%。
  ●虽然公司扩张趋于谨慎，但考虑到中国经济表现仍好于多数国家，预计上海写字楼市场仍将维持良好需求状况。
  ●预计全年空置率将低于10%，租金水平得以支撑，全年租金涨幅预计约6%。
  ●非中心区域租赁需求稳步增长。一方面较低租金具备一定吸引力；而公司规模扩张则使前后台运营分离成为可能。

 
上海零售市场
  ●第一季度市场新增两个购物中心项目，体量合计约84,500平方米。
  ●中心商圈购物中心首层租金环比上涨0.4%至每平方米每天人民币44.6元，非中心商圈（含二级及新兴商圈）则环比增长0.1%至每平方米每天人民币18.6元。
  ●中心商圈购物中心空置率环比上升0.8个百分点至4.3%，二级商圈上升0.5个百分点至4.0%。
  ●尚嘉中心入市引领虹桥商圈持续升级。
  ●两个商业项目于第一季度成交，合计资产值约人民币58亿元。
展望
  ●预计全年中心商圈租金涨幅约3-5%，非中心商圈约2-3%。
  ●由于IAPM及静安嘉里中心预租反应良好，预计中心商圈空置率将逐步走低。

 
上海住宅租赁市场
  ●整体市场租金于第一季度上涨0.8%至每平方米每月人民币179.1元，同比上涨3.0%。
  ●今年前两个月租赁活动较为冷清，三月渐渐回暖。
  ●部分服务式公寓在中国新年假期到二月底期间推出特价以提高入住率。
  ●小业主公寓在第一季度租金上涨1.4%，涨幅高于其他类住宅。
  ●第一季度别墅租金稳定在每平方米每月人民币157.3元，同比上涨3.7%。
  ●第一季度无新增服务式公寓项目入市。
展望
­ ●大部分新增项目计划于今年下半年开业或推迟至2014年。
­ ●新天地地区两个项目进入装修阶段可能引起区域内服务式公寓的短缺。

 
上海住宅销售市场
一手商品住宅市场
  ●一手商品住宅新增供应环比下滑20%至180万平方米，然而2013年3月的新增供应占整个一季度总量72%之多。
  ●成交量环比小幅上涨1.1%至310万，为两年以来最高水平。
  ●继2012年下半年价格下跌后，第一季度整体市场的成交均价反弹至人民币每平方米23,300元。
一手高端公寓市场
  ●仅一个高端公寓项目于一季度新入市，为市场新增510套居所。
  ●一季度公寓成交量21.8万平方米，环比下降5.1%。
  ●高端公寓价格指数微涨0.9%，均价达人民币每平方米64,000平方米。
  ●一手别墅（单价高于人民币每平方米40,000元）成交量为95套，同上一季度相同。
住宅用地市场
  ●第一季度，地块成交量减少，土地市场显得尤为平静。成交总面积环比下降61%至110万平方米（可建面积），567,000平方米（占地面积）。
  ●一季度平均楼板价环比下跌22.3%至人民币每平方米6,500元，然而溢价率达30.4%，较2012年第四季度上涨23.1%。青浦一地块获最高溢价率65.9%。
展望
  ●在国五条细则出台和实施前，买家争先购买房产，使得第一季度的活跃市场需要一定的缓冲，预计下一季度的住宅整体成交量将出现暂时性的下降。
  ●尽管政府试图压低住宅市场的需求，然而持续强劲的自用需求使得开发商依然对中期市场充满信心，同时，项目去化速度快使企业资产负债表表现良好，这将一并导致本年度后三季度的土地交易乐观。但是开发商仍将谨慎择地，高溢价的核心区域地块更受关注。

 
上海投资市场
  ●虽然去年年底表现缓慢，2013年却迎来一个积极的开端。尽管如此，确认交易的总成交金额保持较小的成交量，且多数交易即将完成。五个主要交易的交易总额为70亿元人民币，包括两处综合物业的境外股权交易和三栋写字楼的境内资产交易。除此之外，另有90亿人民币的一处开发项目交易。
  ●不同于2012年底，本季数项交易均由国际投资者完成。虽然国内投资者主导整个市场仍将是长期趋势，但令人鼓舞的是，国际投资者仍将在中国寻求并完成大量的投资交易。
  ●由于租金和价格增速双双受抑制，收益率维持低位。
展望
  ●中国仍是世界发展最快的经济体之一，尽管近几年经济发展趋缓。作为主要的商业中心，上海将继续吸引来自国内和国际的租户，开发商和投资者。
  ●短期前景保持相对中性，市场供应处于可控水平，需求量维持��等水平，租金和价格实现温和增长。中期来看，同中国的多数城市一样，上海也面临供应增加的压力，尤其是在非核心区域。
  ●考虑到非核心区域的潜在供应及其对市场带来的影响，投资者选择投资目标会更有选择性。核心区域优质物业依然受追捧，新兴区域的标志性项目亦受关注。