上海甲级写字楼市场 （初步数据）
 
● 第四季度无新增供应入市，市场存量维持在560万平方米。

● 第四季度净吸纳量约54,400平方米，较多公司倾向续租。

● 全市空置率下降1.0个百分点至6.7%，浦东供应紧俏，浦西则有部分公司考虑迁至非核心区。

● 甲级写字楼租金环比上涨8%至每平方米每天人民币8.23元，浦东表现更为抢眼。

展望

● 预计2013年将有8个项目入市，总建筑面积约548,000平方米。

● 虽然租赁需求放缓，但全年仍有望录得5%以上的租金增长。而浦东由于供应紧俏、金融业租赁需求稳定，租金涨幅更胜一筹。

● 出于控制成本考虑，预计将有更多公司考虑于非核心区的写字楼办公；而由于公司规模增长，后台支持部门与前台市场部门分离，后者迁至非核心区的趋势已经形成。

上海零售市场

● 在2012年第四季度，上海中心商圈购物中心首层租金环比上涨1.1%，全年累计增长4.5%。

● 非中心商圈（包含二级及新兴商圈）则环比上涨0.5%至每平方米每天人民币19.6元。

● 中心商圈购物中心空置率环比上升0.4个百分点至3.5%。

● 二级商圈购物中心空置率环比上升0.3个百分点至3.4%。

● 第四季度共有三个购物中心开业，为市场带来88,800平方米零售面积。

展望

● 宏观经济走势及零售增长放缓，零售商扩张谨慎，租金上升动能偏弱。但由于高品质新项目入市，仍将抬高核心商圈平均租金水平。

● 预计2013年全年将有八个项目入市开业，零售总建筑面积约949,500平方米。其中核心商圈将迎来IAPM及静安嘉里中心两大项目，部分租户将开出上海首店。

● 全年新项目多处较优质地段、亦或由知名开发商开发，多数项目预租表现良好，其开业空置率将落于低位。

● 由于部分一线奢侈品牌及快时尚品牌在核心商圈落位渐趋饱和，新的租赁需求更多来自新进中国市场的国际品牌、集团下的多线品牌及创意或设计类品牌。

● 核心商圈较高的入驻成本使部分中端及大众服饰品牌、及一些餐饮类品牌更多关注于非核心商圈的优质物业选址开店，包括首家店铺。

上海住宅租赁市场

● 第四季度并无新服务式公寓入市，仅有装修后的辉胜庭国际公寓重回市场。静安嘉里公寓可供看房。

● 步入淡季，住宅租赁市场总体租金相较第三季度的高峰期减少1.6%至每平方米每月人民币175.9元，同比增长4%。

● 别墅市场表现稳健，租金上涨0.7%，入住率略微下降0.2个百分点至92.5%。

● 一些服务式公寓在淡季给出折扣以吸引租客，使得服务式公寓在第四季度租金减少2.6%至每平方米每月人民币206.2元。

展望

● 内环线无新增别墅供应将延续别墅市场的供应不足。

● 部分近年新入市的小业主公寓租赁活动录得增长，可能渐渐形成新的高端租赁区域。

● 来年较多的新增供应可能使服务式公寓市场竞争加剧。
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        服务式公寓运营者增加
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        酒店中的部分房间被改为长租的服务式公寓
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        部分小业主项目被重新定位为服务式公寓，以其在最佳销售时间之前仍能获得一定收益

● 租赁需求正变得更加多元化
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        国内休闲的短租需求
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        海归的中国人
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        传统国企的派遣人员

● 上海向45国公民派发的72小时过境免签政策将会使住宿、零售和航空等行业受益。

● 近年位于非核心区的新入市豪宅租赁活动日益活跃，将有助于新高端租赁区域的形成。

上海住宅销售市场

一手商品住宅市场

● 2012年第四季度供给量环比下降20.7%，至230万平方米。全年供给量下降16.6%，至890万平方米。

● 第四季度成交量环比上涨24.1%，至310万平方米。全年成交量显著增长29.1%，录得940万平方米。

● 第四季度成交价格环比下降5.0%，至人民币每平方米21,900元。2012年全年，成交价格仅较上年上浮2.2%。

一手高端公寓市场

● 共有三处新项目于第四季度入市（一个全新项目和两个已有项目的新一期），为市场新增109,500平方米面积（495套单位），环比下降38.3%（39.0%）。2012年全年，共有七个全新项目和九个已有项目的新批次入市，共增加765,200平方米面积（3,262套单位）。

● 第四季度成交量增长7.0%，至229,600平方米。全年则录得827,000平方米成交面积。第四季度，成交价格则上浮1.0%，至人民币每平方米64,800 元。
住宅用地市场

● 共30幅含住宅用途的土地在第四季度成交，上一季度仅为14幅。2012年全年，共280万平方米（53幅）住宅用地成交，较上一年低26.1% (13.1%)。

● 第四季度平均楼面价环比增长10.8%，至人民币每平方米8,400元。溢价率则从第三季度15.1%，增长至23.1%。
展望

● 短期内调控政策不会出现大幅变化。由于市场已现回暖迹象，政策放松的可能性较小。但若价格显著增长，政策或将进��步收紧。

● 房地产开发融资仍然从紧，但随着赴港上市的限制有所放松，预计2013年将看到更多海外融资，尤其是中型、地区型开发商。

● 开发商仍然面临高存量压力，短期内价格没有快速反弹之虞。基于刚需旺盛且对价格比较敏感的情况，开发商产品性价比将更加合理，以促销售。

● 那些财务状况得到改善，去化良好且项目储备较少的开发商预计将在土地市场中表现更为活跃。这也契合中央政府鼓励增加土地供应的思路，以防未来出现新增供应短缺。

上海投资市场

● 上海投资市场第四季度依然活跃，尽管成交金额较第三季度的人民币102亿元有所下降，至人民币73亿元。一些交易还未最终披露，而目前所知的交易中项目涉及金额达人民币42亿元。

● 2012年全年投资交易较前一年平淡许多，全年成交总额为人民币370亿元，而2011年这一数字为840亿元。

● 交易大都是国内金融、保险公司，以境内资产形式收购写字楼项目，不过市场也不乏一些商铺项目成交。

● 上海仍然是中国最活跃的投资市场，作为中国最成熟的物业市场，即使在形式多变的环境下，仍然吸引着投资者。

● 租金收益保持稳定，因资本价值和租金同步温和增长。
展望

● 投资者主要关注整体金额较小（人民币5亿到10亿元），处于非核心位置的写字楼项目。

● 未来收益率将保持稳定，考虑到减去目前融资成本后的净收益已经低至投资者的底线。而另一方面，写字楼和住宅的价值差异在逐渐缩小。

● 基于本土企业的资金实力、偏好、主场优势、更长的持有期，和价值投资导向而非收益率导向，预计将在投资市场中扮演更加重要的角色。