中国：K8凯发近日发布中国住宅图表册，对全国住宅市场进行了追踪调查。图表册从中国住宅市场的驱动力、市场特征、市场表现几个方面全面剖析住宅市场的现状和影响住宅市场的各方面因素，并对全国17个一线及二线城市的进行了比对和展望。以下是报告中的几个细节摘要。

住宅市场的驱动力

中国住宅市场的驱动力涵盖了四大因素：第一，长期市场因素这包括巨大的人口基数、城市化进程、财富转移/集中、家庭拆分（几代人不再共同居住在一起）、高住宅所有率、收入增加、改善性需求、有限的投资渠道、购房者贷款比例较低。第二，短期市场因素包括政府法规和货币政策、资金流动性、信贷成本、供求不平衡、投资/持有成本较低、投机行为 (过分强调资本增值)、从众心理、全球经济不确定性。第三，经济方面考量包括经济增长引擎和房地产业的乘数效应、出口疲软、增加就业机会、地方政府对土地财政的依赖。第四，社会方面考量包括支付能力、社会各阶层关系、政府鼓励居者有其屋、社会/传统文化的压力(中国人根深蒂固的“要结婚先有房” 观念)。

住宅市场的特征

图表册从政策法规、税收和费用、土地制度、开发步骤、开发规定、住宅外观、住宅内景、市场演变、投资、超级富豪和高端买家调查这11个方面对住宅市场的特征进行了详细的分析。

首先，近期的房地产政策法规主要收紧了住房贷款和开发商贷款、房产税和限购令的出台、房价限制和进一步紧缩抵押贷款。在税费成本上K8凯发对伦敦、香港、新加坡、东京、悉尼、莫斯科、上海、纽约、孟买、巴黎这十大城市在购买成本、卖出成本和年持有成本上进行了对比。

其次，中国目前的土地制度中明确了法定权利、土地使用、土地征用和土地使用权到期续租这几方面。而同时K8凯发也对国家规定的开发步骤进行了阐述，这包括了市场调研、选址、尽职审查、通过竞拍取得土地、支付地价、施工前期准备、施工、营销、预售及交付着几个环节。我国的开发规定中也明确了开发商必须具备的资质，政府对屯置土地的处置、项目开发的要求及预售规定。住宅的外观和住宅的内景装潢则在很大程度上区分了高端、中端和低端住房。

众所周知，房地产对于中国人来说不仅意味着生活、工作和消费的场所，更是一种有形资产和财富储备，它在中国个人资产够产构成中占到65%，然而在欧美，这一比重只有20%。图表册中对其高比例的原因也作了详细阐述。此外，中国的经济奇迹每天都在创造着百万富翁。15%的富豪被认为是房地产投资者，其房地产投资占总投资量的64%，不断增长的财富对房地产市场的关注刺激着高端住宅市场。

市场表现

图表册中对市场表现主要从景气度、购买计划、上游产业、住宅投资、社会福利性住房、商品住宅需求、二手房市场、存量、商品住宅价格、商品住宅价格指数、区域价格、住宅租金指数、高端住宅供给、高端住宅销售案例、高端住宅租赁案例、高端住宅收益、住宅用地市场、中国城市分级、市场分析-按城市分级这几方面进行表述。

其中，全球经济的不确定、不断上升的信贷成本和支柱产业中纷繁复杂的法规都让国内经济信心受挫。同样的信心下降也出现在房地产行业中，并且已经导致了开发商在投资和开发过程中如履薄冰，从而使得新开工面积出现下滑。而从购房计划来看，严格的调控将潜在的购房者转为观望。同时，中国房地产市场也在很大程度上影响了其上游产业，如包含了水泥和钢产量的建筑业的下行。

住宅投资在最近的12中以每年超过20%的速度增长。与此同时，中国的保障性住房不仅通过为贫困和移民人口提供住房来缓解社会压力，而且促进了就业及经济增长。最近10年，商品住宅的供给在有巨大的增长。虽然从2005年开始连续7年中，商品住宅的需求都超过了已完工面积，但是待售商品住宅存量水平折射出了供给和需求的错位，存量水平高即反映出销售市场不景气，同时也暗示了由多少开发商的资本被套牢并且不能重新投资新的项目。包括限购令在内的住宅限制措施对住宅市场有极大的影响，城市的房价在近期下跌，然而下降幅度非常有限，每月仅有0.1-0.3%。

K8凯发中国市场研究部负责人简可先生表示：“中国住宅市场，与国家、乃至世界经济息息相关，却又瞬息万变，难以捉摸。市场现状、动力、前景与陷阱，更非了然于众。住宅市场规模巨大、增长迅速，为GDP贡献良多，从当年国家一手扶持到如今百家争鸣，只花了区区二十多年。但是，住宅相关的规章制度和监管机制却没有跟上脚步。巨大的经济利益使得社会各界人士争相推测、评论甚至亲身参与，试图乘上这班快车。这也就是K8凯发制作中国住宅市场图表册的原因，对住宅市场的方方面面进行研究和深入剖析，可以让大家更加全面、深入的了解住宅市场。”