4月10日，中国：K8凯发近日发布中国零售图表册，这也是公司第三次发布中国图表册。每期图表册都会适时更新中国的宏观动态，并对主要的城市、地区及房地产市场进行观察研究。

本期报告主题为零售市场，涉及宏观经济和人口趋势、零售商分布和消费者习惯，此外对一二线城市零售市场特点也做了概括介绍。

宏观及人口

中国有全世界储蓄率最高的国家之一。虽然中国高储蓄低消费的传统观念常引起热议，但事实上在过去二十年间，消费增速非常可观。过去二十年间，人均可支配收入稳健增长。

人口红利使中国受益巨大，目前的赡养比例为历史最低。由于独生子女政策逐渐使适龄劳动人口规模受限，以及人口寿命增长，中国在未达到富裕之前就将步入老龄化社会。不过，城市化或将起到缓冲作用，城镇劳动人口的增加以及产业现代化将有望使劳动效率显著提高。

中国游客每年花费数十亿美元在奢侈品消费，不仅对国际零售市场，对国内市场的影响也不容忽视。国内旅游近年来迅速增加，游客在数量增加的同时，也花费更多。虽然这一数值不及外国游客，但其比重和增速预示着更多上升空间。

零售商分析

境外时尚品牌尤其是来自香港、台湾和东南亚的品牌在90年代初期进入中国大陆市场。快餐连锁店例如肯德基和麦当劳在1990上半年开出首批店铺。国外品牌的超级市场于90年代中期进入市场。

中高端时尚品牌和中端餐饮业2000年后进入市场，主要是欧美品牌。曾经只是制造工厂的中国，2000年之后已渐渐被零售商视为有潜力的消费市场。

高街和快时尚品牌在2005年后姗姗来迟，随之高歌猛进，这一趋势在未来仍将继续。
各类品牌目前皆在中国开设了分店，然而本土品牌仍未培养出可与国际品牌竞争的实力。现有品牌和服务的扩张延伸渐成趋势，同时小商铺合并成旗舰店的案例也将更为常见。

零售地产

零售市场堪称房地产市场中最有活力的市场。物业调整、零售商构成、消费者以及建筑特点都是值得关注的方面。

购物中心已成为一线城市最主要的商业形态，而在二线及其他城市，购物中心和百货之间依然持续角力，且百货仍占上风。

个别国内商业地产开发商已形成成熟的开发模式，且具备与国际开发商竞争的实力。一些品牌项目由于与零售商紧密合作，定位准确，颇受消费者欢迎。但依然有许多项目存在开发经营困境。

中国零售物业市场仍然呈分散状态，各区域开发商尚难取得全国范围内的绝对优势。一线城市项目更多集中于非中心区域，而二线城市开发聚焦中心商圈及新中央商务区。位于一线城市核心地段，但运营欠佳的项目，为众多投资机构和开发商青睐，并期望通过改造调整提升项目价值。

K8凯发中国市场研究部负责人简可先生表示：“零售市场，是房地产界中最难以解析的市场之一，每一个省份、每一个城市都拥有其不同的特征，每一位零售商都采取不同的战略，每一位消费者都具有不同的偏好。购物中心和商铺项目，以不同的形态、大小和颜色展现在人们面前。每一个商铺项目因可见性、与地铁站距离和零售商组合，而聚含不同价值。本图表册尝试总结中国零售市场中的共性和趋势，而并非深入研究单个区域市场的特征。对于零售市场来说，每一个商铺项目都有独特的机会和挑战。”